Chi di recente ha preso parte ad un trasferimento immobiliare avrà senz’altro sentito usare l’espressione “conformità catastale”. Ma cos’è nello specifico e cosa significa esattamente? Vediamolo insieme.

La conformità catastale nasce dalla previsione dell’art. 19, comma 14, D.L. n.78/10 (convertito con modificazioni dalla L. n. 122/10) che ha dato una spinta decisa verso l’aggiornamento del Catasto, essenzialmente per fini fiscali, ma anche per porlo finalmente al passo – sebbene siano ancora molto distanti - con i Registri Immobiliari e cercare di porre fine al “disallineamento” tra gli stessi troppo spesso esistente.
Dal primo luglio 2010 è entrata in vigore, infatti, la norma che impone al Notaio la verifica della regolarità catastale degli immobili, urbani e già esistenti, prima di poter stipulare gli atti con i quali si trasferisce la proprietà dei fabbricati (compravendita, donazione, permuta), o con i quali si trasferiscono o costituiscono diritti reali sugli stessi, come uso, usufrutto e abitazione - con esclusione di quelli di garanzia, come le ipoteche – gli atti di divisione e di costituzione o modifica di servitù.
La norma prevede due grosse novità, in primo luogo il pubblico ufficiale deve verificare la cosiddetta “conformità soggettiva”, ossia che l’immobile sia regolarmente intestato in catasto a nome del legittimo proprietario (o titolare del diritto reale) come risultante dai registri immobiliari, e quest’ultimo deve, a pena di nullità dell’atto, rilasciare (“conformità oggettiva”), apposita dichiarazione dalla quale emerga che i dati catastali e le planimetrie ivi depositate corrispondono allo stato di fatto del bene oggetto di trasferimento. Cosa vuol dire in concreto tutto questo? Che in linea di massima non è più possibile disporre di un immobile se non è regolarmente dichiarato in catasto, se l’intestatario catastale non corrisponde alle risultanze dei registri immobiliari, se la planimetria depositata in catasto è difforme dallo stato di fatto dell’immobile, o se gli altri dati dell’immobile che influiscono sulla rendita (come consistenza, categoria e classe) non sono aggiornati.
Ad onor del vero la modifica normativa non ha innovato un aspetto, ovvero la imprescindibile e fondamentale importanza delle indagini ipotecarie e catastali, che i Notai da sempre curano prima di ogni stipula, anzi “ha ribadito l'idea che il Notaio è l’unico soggetto istituzionalmente deputato a leggere e interpretare quei dati”, ma ha cercato di porre un argine a situazioni che nel passato si verificavano con una certa frequenza, anche a causa della scarsa, se non del tutto assente, rilevanza dei registri catastali ai fini del trasferimento immobiliare, tanto da arrivare a coniare la famosa espressione “il catasto non fa fede”, essendo privo di qualsiasi valenza probatoria (il motivo è facilmente rintracciabile nel fatto che il catasto nasce come banca dati per scopi fiscali, ovvero per tassare gli immobili, mentre i dati che ne attestano l’effettiva proprietà e le varie vicende sono quelli contenuti nei registri immobiliari, a cui da sempre soltanto i Notai possono accedere per certificarne le modifiche). Ciò ha portato a situazioni particolari tali da avere in catasto anche immobili realizzati in maniera abusiva, o per i quali la planimetria non risulti depositata o non corrisponda allo stato di fatto, per un errore iniziale o per modifiche sopravvenute e mai comunicate, quali frazionamenti, ampliamenti o divisioni, oppure non siano state aggiornate la categoria e la classe variate a seguito di una ristrutturazione.
Oggi il Notaio deve verificare in primo luogo che esista in catasto una planimetria dell’immobile e che la visura catastale sia correttamente intestata al legittimo titolare dei diritti (o farla modificare in tal senso nel caso contrario, cosiddetto “preallineamento”) e che non siano palesemente errati gli altri dati che partecipano alla definizione della rendita catastale - non assumono rilievo le variazioni di toponomastica (il nome delle vie e i numeri civici), i nomi dei confinanti o lievi modifiche interne, come lo spostamento di una porta interna o di un tramezzo, che pur variando la superficie utile dei vani interessati non modificano il numero dei vani e la loro funzionalità, e quindi non comportano una variazione della rendita catastale - ed al momento della stipula riportare in atto la dichiarazione del venditore che la planimetria depositata in catasto e tutti i dati catastali corrispondono allo stato di fatto dell’immobile (in caso contrario il tutto deve essere regolarizzato ed aggiornato con l’ausilio di un tecnico di fiducia prima della stipula). Va per completezza precisato che la dichiarazione del venditore può essere sostituita dall'attestazione di un tecnico abilitato; ipotesi sicuramente preferibile nei casi dubbi, già consigliabile anche ai fini della verifica della regolarità urbanistica dell’immobile (si ricorda, infatti, che il Notaio non è in grado di verificare la veridicità delle dichiarazioni formalmente rese dal venditore).
E' invece espressamente considerato obbligatorio l'aggiornamento della planimetria in caso di rilevante ridistribuzione degli spazi interni, realizzazione di nuovi servizi igienici, realizzazione di soppalchi, modifica nell'utilizzo di balconi e terrazze, utilizzazione del retrobottega di un negozio come spazio destinato alla vendita (circolare Agenzia del Territorio n. 2/2010).
Come si è già accennato non tutti gli immobili sono interessati dalla riforma, che riguarda i “fabbricati già esistenti” e le "unità immobiliari urbane". L'Agenzia del Territorio nella citata Circolare ha chiarito che si intendono dunque esclusi le particelle censite al catasto terreni; i fabbricati rurali, censiti al catasto terreni, che non abbiano subito variazioni, nè perso i requisiti oggettivi e soggettivi per il riconoscimento della ruralità ai fini fiscali, le aree urbane e il lastrici solari, iscritti al catasto fabbricati con indicazione della sola superficie, i fabbricati iscritti in catasto come "in corso di costruzione" o "in corso di definizione", sempre che non siano ancora stati ultimati o definiti, i fabbricati iscritti in catasto come "unità collabenti", in quanto non più abitabili o utilizzabili per l'uso a cui sono destinati e con la Circolare n. 3/ 2010 anche i cosiddetti "beni comuni non censibili", cioè i beni comuni a più unità immobiliari e privi di rendita catastale, come per esempio scale, androni, aree comuni di passaggio, cortili condominiali, che non presentano un'intestazione catastale e per i quali non è neppure prevista la redazione di una planimetria. La normativa non trova applicazione nemmeno per le alienazioni degli immobili pubblici (vale a dire per le cessioni effettuate direttamente dallo Stato e dagli altri enti pubblici).

NOTAIO ROSARIO DI PIETRO
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